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关于我区社区发展用地项目进展情况视察的调研报告
发布时间: 2019-07-08 09:44

  根据区政协常委会2019年的工作安排,5月16日上午,区政协专委办、经科建委开展“湖里区社区发展用地项目进展情况”专题协商前视察调研。区政协林世裕副主席、区政协经科建委委员以及部分其他界别委员、特邀研究员、区发改局和相关街道领导等20人参加了视察调研。委员们实地考察了后埔社区发展中心(一、三期)和枋湖社区发展中心项目,并在座谈会上听取了区发改局关于社区发展用地项目总体进展情况汇报,相关街道也分别介绍了所辖社区发展用地项目主要做法和遇到的问题、难题及建议。

  我区社区发展用地涉及4个街道16个“村改居”社区(殿前街道高殿、马垅2个社区;江头街道后埔、蔡塘、江村3个社区;禾山街道钟宅、枋湖、坂尚、岭下、围里5个社区;金山街道后坑、湖边、金湖、高林、金林、五通6个社区)。除了高殿、马垅、岭下3个社区以预留企业用地等方式落实此政策外,其余13个社区共有15个发展用地项目(其中,后埔社区分3期有3个项目,江村社区分2期有2个项目,高林、金林社区合并选址建设为1个项目,其他社区各有1个项目)。15个发展用地项目分为四个类型:已建成项目5个、在建项目2个、已确定选址项目4个、待确定选址项目4个。

  通过视察和座谈,委员们对湖里区社区发展用地项目进展情况有了总体了解,并给予充分肯定。区委、区政府对社区发展用地的高度重视,将其纳入“2+4+N”发展战略,作为重大项目加以推进。在区委、区政府的统一领导下,社区集体发展项目领导小组负责组织协调具体工作,现相关开发建设工作正在有序推进。

  同时,委员们也了解到,湖里区社区发展用地项目存在以下几方面问题:

  一、历史遗留问题。社区被征用土地后,因相关征地单位没有按征地协议和我市政策,落实承诺预留社区土地及权属,故无法办理建设手续,使得社区经济社会的发展受到了很大的制约,如:象屿保税区预留给高殿社区的用地办理红线问题;航空港物流园征地协议预留给高殿社区用地问题;轨道交通1号线殿前站拆迁社区发展用地后给予“拆一补一”问题;江村社区集体发展用地,因该“E5地块项目”开发较晚,受退红线、道路、周边建筑物等的影响,该地块所能批建的建筑面积可能严重缩水等。

  二、发展用地指标不足问题。如:因统计口径不同,区业务部门认为岭下社区已享有126700平方米发展用地指标,社区居民提出异议,因为岭下阳光公寓在市政府未出台新发展用地政策时已长租给个人,禾山阳光公寓二期公共建筑配套也不应计入社区发展用地指标;坂上社区发展用地选址于轨道3号线五缘湾停车场上盖部分,另外安排的停车楼、停车库不应作为社区发展用地指标统计,而是要按社区取得的新发展用地建筑面积占总建筑面积比例配套部分停车设施;围里社区发展用地指标还有一部分未落实;五通社区发展用地规划调整拟将社区的用地面积从5.15万平方米减少到3万平方米,由于按人均30平方米建筑面积申报用地指标,虽然总建筑面积不变,但容积率提高后对应的建筑成本也随之增加,会造成社区居民的投入增加。

  三、片区规划调整时间不明确和退地手续问题。根据市、区社区发展用地“退一补一”等相关政策,五通、后坑、湖边、金湖等四个社区原有企业预留用地目前尚未全部征收,下一步各项目在办理社区发展用地指标等前期手续时将面临退地不足的情况。鉴于金山街道今后在市、区统一部署的5大片区整村改造时,各社区未征收的全部原企业预留用地将一并征收,不再保留原有企业预留用地,需协调市土地、规划部门在审批各社区发展用地指标等前期手续时给予批准。

  四、税收负担过重问题。发展用地项目的主要经营收入是以房屋、店面等物业出租收入为主,在运营和利润分配环节涉及的税收包括:增值税(按5%简易计征)、城建税(适用7%税率)、教育附加税(适用3%税率)、地方教育附加税(适用2%税率)、房产税(年租金*12%)、印花税(租赁合同金额*1‰)、土地使用税(年税额6元/平方米)、企业所得税(应纳税所得额*25%)、个人所得税(实际分配利润*20%)等多个税种,如全额缴纳整体税负达38%以上。

  为此,委员们提出以下几点建议:

  一、应充分考虑历史遗留问题个案的特殊性,不能将这些用地诉求与社区人均15平预留发展用地指标挂钩,区政府应积极协调市政府相关职能部门争取尽快解决。

  二、发展用地指标不足问题,应区分修旧政策,统计口径要一致,对历史上已享受发展用地指标的继续按原用地规模和人口认定。停车楼、停车场指标问题,区政府应牵头进一步对接轨道集团,核对指标和方案。

  三、片区规划调整时间不明确和退地手续问题,区政府应结合东部旧村整村改造,及时跟踪进展情况。

  四、结合国家即将出台的新政策(对农村集体经济组织或农村合作社等集体经济组织单位,赋予相同的社会组织代码识别号,统一进行减税、免税),积极争取市级税收扶持力度,同时争取市级层面对社区发展用地项目按税收额度给予返还奖励。

  五、湖里区社区发展建设对扎根湖里的相关企业来说是一个难得机遇,要发动有意愿的委员企业积极参与社区发展用地项目建设,相关政府部门也应及时将社区发展用地项目信息通知辖区的企业。

  六、社区发展用地项目推进应该制定时间表,从用地、建筑成本、招商工作、老百姓腰包等多方面予以综合考虑。

  七、社区发展用地项目要避免同质化问题,应该考虑差异化发展方式,区政府相关部门应提出总体的指导意见。

  八、社区发展定位必须明确清晰,要先做好前期市场调查研究,合作伙伴很关键,有必要选择实力强的合作企业来参与开发运营。